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争取有利的房贷条件
来源:《发财金点子》 作者: 发布时间:10-17

  寻找自己中意的房子,只是购屋过程中的第一步而已.接下来便是要找一个合适的房屋贷款.上一代的购屋者只需要知道贷款利率和期限两件事就可以,而现在,事情不再如此简单,当今的购屋者会面临超过一百种不同的房贷,还有贷款中的各种条件.这些各种不同的贷款条件是由于在七○年代末期和八○年代期间,通货膨胀率高达两位数而衍生出来的,银行为了因应剧变的经济环境,不得不调整房贷利率.

  不要等到签订买卖契约之后,才开始去洽询贷款事宜,因为在签订契约后,到完成交屋手续的时间并不长.在取得房贷资讯方面,你可以直接询问银行、房屋仲介或经纪商,甚至订阅房贷相关性的杂志,当你决定办理房贷来购买新屋时,下列建议可供参考:

  1.提高自备款: 如果你有足够的积蓄,或是在卖掉原有房屋后可获得一大笔现金时,尽量提高自备款以减低房贷金额.以三十年期、利率8.5% 的贷款来说,本金八万美元和十万美元的每月摊还额,就相差了一百五十元,三十年下来,相差超过五万五千美元.

  2.比较预付利息的百分点: 当你在比较房贷条件时,不要忽略了百分点的影响力.百分点就是在贷款时预付的利息,它是贷款金额的1% ,举例来说,十万美元的三个百分点,就是三千美元,你居住新购房屋的时间,是决定选择低利率高百分点或是高利率低百分点的重要因素.房贷的年利率则包括贷款的所有成本 (含百分点) ,也是你比较房贷的重点之一.

  3.浮动利率的房贷: 综观时下的各种房贷,你会发现,浮动利率的房贷 (ARM) ,通常提供购屋者最低的初贷利率和每月摊还额,此种贷款的利率是根据某种利率指标,定期的加以调整,以反应当时的利率水准.当利率指标上升或下降时,房贷的利率也跟着升降,有的每年调整一次,有的则三年调整一次.这类贷款最大的优点就是,它的初贷利率较固定利率的房贷利率低了2.5% ,因此购屋者有能力多偿还一些贷款金额,由于贷款者认为利率有上升的风险,因此浮动型和固定型的利率便会产生差距.当利率维持不变或下降时,每月摊还额并不会增加,相反的,如果利率上升,每月的缴息金额也跟着增加.

  不过,为了避免利率大幅上升的风险,大部分的浮动利率房贷都设有'上限'.利率的调整大多限制在每年两个百分点以内,以及贷款期限内、不超过五或六个百分点为限.然而,当利率大幅上升时,虽然每月正常缴息,但贷款金额却不减反增.当你在选择浮动利率的房屋贷款时,要询问利率调整的上限,并查阅年金摊还表上的每期摊还金额,评估当利率上升到上限时,自己所能负担的贷款金额.

  4.锁定利率: 如果你担心利率上涨,可以要求银行在申请贷款手续期间锁定已谈妥的利率,并在申请书上表明,这段期间通常长达四十五至六十天.

  5.缩短贷款期限: 净值成长型贷款 (即两周付息一次,期限十五年的贷款) ,让你提前偿还贷款,增加房屋净值,这类贷款较其他类型贷款节省大笔利息支出.这类固定利率、固定期限的贷款也称为快速还本贷款.一般来说,从房贷的第二年开始,这类贷款的每月摊还额会提高到事先谈妥的金额,增加的部分则用来偿还本金.净值成长型的贷款期限通常只有其他贷款期限的一半或不到.

  每月付息两次的贷款,通常采固定利率,不像一般贷款在三十年期限中,每月均付息一次,你每两周付息一次,每次仅支付一般贷款的半数.一年下来,付息二十六次相当于一般贷款十三次,而全部贷款仅须二十年即可完全清偿,因为每年你多付一次的摊还额.

  十五年期的房贷亦多是每月一付的固定利率,由于贷款期限只有十五年,而不是三十年,贷款者在贷款期限中所支付的利息总额相对较少,贷款期限较短,风险相对亦较低,一般说来,银行也收取比三十年贷款稍低的利率.例如十万美元,利率8.5% ,十五年期的贷款,十五年下来全部本金加利息金额为十七万七千三百元,只有三十年期一样条件贷款本利支出的三分之二不到.然而期限较短,会造成每月摊还额的增加,以十五年和三十年期限的贷款来比较,前者每月须多支付20% 的摊还额.以前例来说,十万美元,利率8.5% 、十五年期的贷款,每月须支付九百八十五元.而十万美元,利率9% 、三十年期的贷款,每月仅须支付八百零五元,相差一百八十元.

  6.提前偿还贷款本金: 提前偿还本金,可以减少支付利息的金额,并且缩短借款期限,即使每个月多还二十五美元,三十年下来也可节省数千元的支出,这是因为偿还本金之后,银行就不会对已偿还的本金加收利息.本金提前偿还,对启用不久的贷款影响尤大,主要是因为在初贷期间,每月摊还额中偿还本金的比例很小,然而本金提前偿还,比两周一付,或十五年期的贷款,来得更具弹性.因为既不需要被强制于每两周缴息一次,又不会因较短期限而支付高额的摊还额.你没有多余的现金时,只需缴交每月固定的摊还金额,无须多还本金.当你获得加薪,或一笔额外奖金时,就可以多还本金.大部分房屋贷款都没有提前偿还本金的罚则,有意利用这种方法的购屋者,可以查阅本金摊还表内的摊还额中,每期不同的本金和利息金额,或每次多缴少许现金,如二十五美元或五十元来摊还本金.

 
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